LEGISLATION
L’acquisition d’un bien immobilier aux Philippines est régie par l’Acte Républicaine 8179.
Votre situation :
Vous êtes légalement marié avec un(e) ressortissant(e) philippin(e) et ce(cette) dernier(ière) détient la nationalité philippine (ou la double nationalité). De ce fait, vous êtes en droit d’acquérir un bien immobilier aux Philippines aux noms des époux. Au décès de votre conjoint(e) vous deviendrez l’héritier(ère) légal(e) de ce bien ainsi que vos enfants.
Vous êtes étranger et souhaiter investir ou vivre aux Philippines
Vous avez 3 possibilités :
1- Selon le Condominium Act of the Philippines R.A. 4726, les étrangers peuvent acquérir un appartement dans un immeuble (que l’on appelle plus communément ″Condominium″) à la condition que les propriétaires étrangers dans cet immeuble ne dépassent pas 40% de la totalité des propriétaires. La plupart de ces appartements se situent dans des immeubles, cependant, certains maisons de ville sont également considérées comme des appartements et entrent dans la réglementation des condominiums.
2- Vous vous associez avec un ressortissant philippin afin de créer une société où vous détiendrez au maximum 40% des parts. Le bien immobilier sera acquis au nom de la société.
3- Vous signez un bail d’une durée de 50 ans pouvant être renouvelé une fois 25 ans (″leasing″).
Les informations ci-dessus sont à titres indicatifs.
TAXES ET IMPÔTS
J’achète un appartement, je le mets en location. Combien vais-je devoir payer d’impôt aux Philippines ?
Prenons l’exemple d’un appartement de 6.000.000,00 php dans les beaux quartiers de Manille.
Je mets en location cet appartement à 40.000,00 php par mois
La taxe foncière calculée en fonction du lieux sera égale à 1% de 50 % de la valeur du bien, soit :
(6.000.000 x 50%) x 1 % = 30.000,00 php par an
L’impôt sur les revenus foncier (résident ou plus de 180 jours aux Philippines) est de 3%, soit avec un loyer de 40.000,00 php par mois
(40.000,00 x 12) x 3% = 14.400,00 php par an
L'impôt sur les revenus foncier (non résident) est de 25% soit pour un loyer de 15.000 php par mois
(15.000,00 x 12) x 25% = 45.000,00 php par an
Si je suis français vivant en France, dois-je déclarer ses revenus aux impôts français ?
Oui. Vous devez souscrire une déclaration n° 2047 si votre foyer, c'est-à-dire vous même, votre conjoint ou les personnes à votre charge a encaissé des revenus hors de la France métropolitaine et des départements d'Outre-Mer.
Non. Vous ne serez pas imposables sur ces revenus au regard de la convention signée entre la France et les Philippines qui évite la double imposition.
LES CHARGES DE COPROPRIETES
1. Pourquoi payer des charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont des cotisations mensuelles, versées par le propriétaire ou le locataire, destinées au bon fonctionnement de l’ensemble de l’immeuble. La somme fixée est versée au syndic de copropriété.Un acquéreur devient automatiquement membre du syndic dès :la livraison de l’appartementla signature du titre de vente (Deed of Absolute Sale)lorsque le transfert du titre au nom de l’acquéreur a été effectué
2. Qui recueille vos paiements?
Le bureau de gestion de la propriété (property manager’s office) est responsable de la collecte des cotisations du syndic et d'autres frais de copropriété. Le service de gestion est employé par le constructeur ou développeur de l’immeuble (condominium). Il fournit les services dont les résidents ont besoin, y compris le personnel de sécurité, personnel d'entretien, les services de conciergerie et d'autres services nécessaires à l'entretien du bâtiment.
3. A quoi sont destinées ces charges de copropriété ?
Acquérir un appartement au sein d’un condominium vous donne la possibilité de profiter des équipements tels que les piscines et les terrains de jeux sans le souci de l’entretien. Vos cotisations au syndic de copropriété sont destinées à l'entretien des équipements, à des réparations, aux taxes et permis liés aux travaux, aux salaires des employés de la copropriété (personnel de gestion de la propriété, le personnel d'entretien, personnel de sécurité, etc.), aux frais de services publics pour les parties communes, et à d’autres frais divers nécessaires pour l’entretien et le bon fonctionnement de tous les espaces communs.
4. Combien coûtent les charges de copropriété ?
Le montant des cotisations au syndic de copropriété varie d’un condominium à l’autre, en fonction des charges d'exploitation de ce dernier. Si le condominium offre plus d’équipements, les charges seront probablement plus élevées. Les charges sont calculées en fonction de la taille (superficie totale en mètre carré) de votre appartement, y compris le balcon, si vous en disposez. Par exemple, au sein de The MERANTI at Two SERENDRA, les charges de copropriété coûtent 92,00 PHP/m² hors TVA. Ainsi, si vous possédez un appartement de 70m² avec un balcon de 5m², vous êtes redevables d’un montant de 6 900 PHP/mois plus la TVA (12%) soit un total de 7 728 PHP/mois.
5. Quelles sont les sanctions possibles si vous ne parvenez pas à payer ?
Vous pouvez être facturé d’une pénalité, entre 3% à 4% d’intérêt si vous ne payez pas votre cotisation d'association à temps. Et si vous continuez à ne pas payer du tout, le gestionnaire pourra vous interdire l’accès aux équipements ou suspendre les services d’électricité et d’eau.
6. Quand vais-je commencer à cotiser ?
Une fois que les clés de votre appartement vous ont été remises par le constructeur. Que vous l’aménager ou pas, que votre appartement soit en attente d’un locataire ou même si personne ne l’occupe, vous devez quand même payer les charges.
7. Les charges de copropriété sont-elles soumises aux impôts ?
Oui. Les cotisations au syndic de copropriété et d'autres droits perçus par ce dernier sont assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Aux Philippines, en 2016, la TVA s’élève à 12%.
8. Puis-je payer les charges de copropriété annuellement au lieu de mensuellement ?
Certains constructeurs offre une réduction si vous payer vos charges de copropriété annuellement en somme forfaitaire. Par exemple, DMCI Homes déduit l’équivalent d’un mois à votre règlement annuel.
9. Puis-je refuser d’être membre du syndic de copropriété ?
Conformément à la loi, l'adhésion au syndic doit être volontaire, sauf contrairement stipulé dans le contrat, l'acte de vente, ou titre de propriété.Vous pouvez donc choisir de ne pas devenir membre. Toutefois, Loi de la République 9904, stipule que le propriétaire aura le droit de bénéficier des services et des installations communautaires, à condition qu'il / elle paie les charges de copropriété.
10. En tant que membre du syndic de copropriété, suis-je tenu d'assister aux réunions ?
Le syndic de copropriété régisse les règles sur l’utilisation des équipements communs, le budget, les entretiens, les réparations, les plaintes, etc. Les réunions sont nécessaires afin de d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. Vous êtes donc encouragés à être présents lors de ces réunions, de participer, de voter et d'être éligible à une fonction
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